经济学家分析加息对澳洲房地产市场影响

据悉尼晨锋报报道，经济学家预计，澳洲官方现金利率最早可能会在明年或 2024 年上升。

但是，尽管经济学家之间就储备银行可能会在何时采取下一步行动存在激烈争论，但人们普遍认为利率将是上行提高。有抵押贷款的房主和计划在未来几年内承担抵押贷款的房主，最好花点时间考虑这对他们意味着什么。

今年早些时候，澳洲审慎监管局介入并对贷款规则进行了一些修改，以限制风险较高的贷款。正如储备银行行长菲利普•洛威(Philip Lowe) 上周所说，家庭债务和房价一直以两位数的速度增长，而收入增长则慢得多。如果这种趋势持续下去，可能会采取更多措施。

他说：“相对于收入而言，澳洲家庭债务水平已经很高。我认为，如果家庭债务持续增长（比收入增长快得多），那么我们正在积累中期风险，”，“那是有问题的。”

他还对借款人发出警告。 “储备银行目前正在努力做的是让通胀回到 2.5%，并使利率正常化，”他补充，央行的计划中包括工资增长更快，这对大多数家庭来说是各好消息。

“我们正试图随着时间的推移提高利率。我们不着急，我们有耐心，但如果我们成功，利率就会上升。今天借钱的人需要记住这一点。”

确实如此。对于拥有 100 万澳元抵押贷款的人来说，按 2.31% 的典型利率计算，每月还款额为 4401 澳元。这是为了偿还本金和利息。

为了确保住房成本低于总体预算的 30%（这是普遍接受的可负担性经验法则），需要每月家庭收入至少 为14,670 澳元。

但如果利率上升，假设以 3.31% 利率计算，则每月还款增加 500 多澳元，达到 4915 澳元。在这个利率上再增加 1%，还款额变为 5461 澳元，则家庭需要每月收入超过 18,203 澳元才能符合 30% 的可负担性法则。

末日预言者会很快警告说，这将使许多人无力偿还还款，并可能导致某些地区的房价下跌。专家们已经预测加息将成为冷却全国房价快速增长的一个因素。
但事情还不是那么简单。

储备银行最近的研究表明，大多数家庭将能够经受住加息或其他类型的金融冲击。根据研究人员詹尼•拉卡瓦(Gianni La Cava)和莉迪亚王(Lydia Wang)的说法，家庭在财务缓冲方面有很多选项，特别是在查看重提和抵消账户时。大约 70% 的抵押贷款附有其中一项。

研究人员在一篇论文中写道：“以流动资产净值衡量，近几十年来澳洲家庭债务与收入比率的上升趋势并不那么显著，而自全球金融危机以来还一直在下降。”

拉卡瓦和王认为，储蓄的增加是债务增加和房价上升的直接结果，这使人们对支付还款的风险保持警惕。

我们知道，在冠状病毒大流行期间，企业和家庭都未雨绸缪的增加了储蓄，以应对未来的不确定性。

此外，大约三分之一的房产由投资者拥有，还有一些房主通过不同条款获得了固定利率，他们的压力不会加大。

总体而言，加息不会造成太大的冲击，这是完全有可能的。

但会有一批借款人感到受影响。那些居住在房价较高地区其在其承受范围作了最高额的借贷的人，他们可能感到压力加大。尤其是悉尼和墨尔本等全国一些最昂贵的房地产市场的首次购房者。

研究人员发现：“在有抵押贷款的家庭中，首次购房者的流动性缓冲最低，这与这些家庭处于生活周期相对早期阶段一致。”但即使是这些借款人也没有被发现更有可能会受到限制。

研究表明，许多首次购房者对他们的支出以及购买后维持财务状况所需的缓冲持谨慎态度。对抵押贷款持有人和潜在买家而言，现在是计算利率上升的情况下将需要支付的确切数字并评估自己的财务状况的时候了。

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